Op een nieuwe woning betaal je 2 tot 21% "belastingen" - update Michel Maus HLN 03-03-2025

Op een nieuwe woning betaal je 2 tot 21% belastingen: “Aan deze 3 voorwaarden moet je
voldoen om van het laagste tarief te genieten”

Ben je van plan om een nieuwe woning te kopen? Leuk nieuws, maar bekijk op voorhand zeker hoeveel belastingen je op je nieuwe stek moet betalen. In Vlaanderen kan dat variëren van 2 tot 21 procent btw. Maar waar hangt dat juist van af? En aan welke voorwaarden moet je voldoen om van het laagste tarief te kunnen genieten?

Fiscaal expert Michel Maus helpt je verder.
Bron HLN 03-03-2025
“Als je als koppel samen koopt, kan het zijn dat je toch een ander tarief betaalt.”

Overweeg je een woning of appartement te kopen? Dan moet niet alleen met de verkoopprijs rekening houden, maar - hoe kan het ook anders - ook met de fiscaliteit. En dat is alweer een behoorlijk complex verhaal, waarbij je afhankelijk van de situatie tussen de 2 en 21 procent belasting betaalt bovenop de verkoopprijs. Opletten geblazen dus, want als je dat niet doet, kan de uiteindelijke prijs wel eens dik tegenvallen.

‘Nieuw’ volgens de fiscus

De eerste vraag die zich stelt, is of jouw woning of appartement als ‘nieuw’ wordt beschouwd. Als dat het geval is, moet je 21 procent btw betalen op de aankoopprijs. En pas op, het gaat hier niet alleen om effectieve nieuwbouw, die je bijvoorbeeld op plan koopt. Ook na de oplevering van het gebouw beschouwt de fiscus het nog een hele tijd als nieuw, meer bepaald tot 31 december van het tweede jaar dat volgt op de eerste dag dat het in gebruik genomen is.

Als je nieuwe woning een beschermd monument is, of als je jouw nieuwe aanwinst ingrijpend energetisch zal renoveren, dan bedraagt de termijn om je oude woning of bouwgrond te verkopen drie jaar

Een belasting van 21 procent btw op de aankoopprijs is natuurlijk een serieuze fiscale meerkost.
Om dat enigszins te compenseren, werken projectontwikkelaars vaak met een gesplitste verkoop.
Daarbij verkopen ze de grond en het gebouw apart. Dat heeft het voordeel dat je als koper dan alleen op de waarde van het gebouw 21 procent btw moet betalen.
Voor de grond ben je dan nog 12 procent registratierechten verschuldigd.

Niet nieuw is voordeliger

NVDR: Onderstaande bekijkt het louter fiscaal. In de praktijk wordt er door verkopers van een nieuwe ontwikkeling en de verkopers van bestaand vastgoed gekeken naar de “Eindprijs inclusief BTW en/of verkooprechten (“registratie”). Kijk dus als koper zeker naar de prijs/kwaliteit die je krijgt wanneer je de “all-in” prijs berekent!
Het gaat immers over één van de belangrijkste aankopen en dus is het een must om alle factoren goed op te lijsten en naast elkaar te vergelijken.

Wanneer de woning of het appartement dat je wilt kopen, geen ‘nieuw gebouw’ is, dan hoef je geen btw, maar - net zoals op bouwgrond - registratierechten op de aankoop betalen en dat is fiscaal voordeliger. In principe bedraagt het tarief van de registratierechten op de aankoop van een onroerend goed in Vlaanderen 12 procent. Bij de aankoop van een ‘enige en eigen woning’ zullen de registratierechten onder bepaalde omstandigheden nog meer verlagen. Vóór 1 januari 2025 tot 3 procent, maar de nieuwe Vlaamse regering heeft dit tarief vanaf 1 januari van dit jaar nog verder naar beneden gehaald tot 2 procent. Al geldt dat alleen onder bepaalde voorwaarden.

Verlaagd tarief alleen voor particulieren

De eerste voorwaarde die moet vervuld zijn om van het verlaagd tarief te kunnen genieten, is dat het moet gaan om een aankoop door particulieren. Als je met je vennootschap een woning koopt, kom je dus niet in aanmerking. Wanneer je samen aankoop met je vennootschap, kan het tarief toegepast worden op het aandeel van de particuliere koper.

Vervolgens moet het gaan om een zuivere aankoop van de volledige eigendom van de woning. De aankoop van een deel, of de aankoop van de blote eigendom of het vruchtgebruik van de woning kan dus niet met het verlaagde tarief. Het onroerend goed moet ook een woning zijn. Het gebouw moet dus - onmiddellijk of na normale onderhoudswerken of verbouwingen - dienen als huisvesting van een gezin of een persoon. Bouwgronden zijn dus uitgesloten voor het verlaagde tarief.

Oude woning of bouwgrond: verkopen binnen de termijn

Je mag ook geen volledige en volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond. De ligging van deze woning of bouwgrond, in binnen- of buitenland, speelt geen rol. Als je toch eigenaar zou zijn van een andere woning of bouwgrond, dan kan je wel alsnog van het verlaagde tarief genieten als je deze gaat verkopen en je aantoont dat je de verkoopprijs gebruikt voor de financiering van de nieuwe woning. Je moet die oude woning of bouwgrond dan wel binnen een bepaalde termijn verkopen. Die bedraagt twee jaar vanaf de datum van de notariële aankoop van de nieuwe woning. Is je nieuwe woning een beschermd monument of ga je die ingrijpend energetisch renoveren? Dan bedraagt de termijn om jouw oude woning of bouwgrond te verkopen drie jaar.

Als je niet op tijd in de woning intrekt of als je andere eigendom niet binnen de termijn verkocht is, moet je 12% registratierechten betalen

Opgelet voor ‘fiscaal misbruik’

De laatste voorwaarde is dat je binnen de drie jaar na de notariële akte van de aankoop in het bevolkingsregister moet zijn ingeschreven op het adres van de gekochte woning. Er is wel geen termijn voorzien voor hoe lang je daar dan minimum moet verblijven. Of je jouw domicilie daar dan voor één dag kan vestigen? In theorie wel, maar in werkelijkheid zal de fiscale administratie steigeren, de domiciliëring als fiscaal misbruik beschouwen en er geen rekening mee houden. Wat nu precies een redelijke termijn is waarbinnen je daar gedomicilieerd moet blijven, is dus nergens vastgelegd, maar een paar jaar is overtuigender dan een paar maanden.

In het geval dat je niet of niet op tijd in de woning intrekt, of als je andere eigendom niet binnen de termijn van twee of drie jaar verkocht is, dan zijn er alsnog aanvullende registratierechten vervuld. Je zal dan wel geen 2 maar 12 procent registratierechten moeten betalen. En bovenop die aanvullende registratierechten zal je ook nog eens een belastingverhoging van 20 procent moeten neertellen.

Bij een aankoop door verschillende personen, bijvoorbeeld door een gehuwd koppel, zullen de voorwaarden voor het verlaagde tarief trouwens apart beoordeeld worden. Het kan dus ook voorkomen dat de ene koper op zijn deel van de woning wél kan genieten van het verlaagde tarief en de andere niet.