Evolutie Q2 van de koopkracht in m² - Vastgoedprijzen blijven stijgen! - juli 2024

Stijgende prijzen zetten een rem op de stijging van de koopkracht van het begin van het jaar 

Nvdr- De koopkracht wordt hier uitgedrukt in de winst / verlies van m² die men kan kopen

Brussel, 1 juli 2024 -Bron ImmoWeb

De vastgoedprijzen zijn in het tweede kwartaal blijven stijgen met +1,3%, wat de opwaartse trend van het eerste kwartaal (+1,1%) bevestigt. De prijsgroei is het sterkst in Wallonië (+1,6%), maar de prijzen stijgen ook in Brussel (+1,4%) en Vlaanderen (+1,1%).

Deze dynamiek ging gepaard met een lichte daling van de rente tussen januari en april 2024, gevolgd door een stabilisatie rond 3,4%. "De aanhoudende prijsstijging en de stabilisatie van de rentevoeten dit kwartaal hebben een rem gezet op de stijging van de koopkracht die aan het begin van het jaar werd waargenomen." zegt Piet Derriks, Managing Director van Immoweb. In juni daalde de koopkracht zelfs met 1 m².

Deze is wel nog steeds hoger dan op hetzelfde moment vorig jaar, namelijk 107 m² tegenover 106 m².

+1,3%: een bewezen prijsstijging aan het begin van het jaar

In het eerste kwartaal vertoonden de vastgoedprijzen tekenen van herstel met een stijging van 1,1%, een trend die werd bevestigd in het tweede kwartaal met een stijging van 1,3%, waardoor de nationale gemiddelde prijs aan het eind van deze periode op € 2.313 per vierkante meter uitkwam. Deze stijging werd voornamelijk veroorzaakt door huizen, waar de prijzen met 1,4% stegen, vergeleken met een stijging van 1% voor appartementen. In de eerste zes maanden van het jaar stegen de prijzen met 2,3%, aanzienlijk meer dan in dezelfde periode vorig jaar (+1,6%). Dit is echter nog steeds onder het niveau van de eerste helft van de jaren 2020 tot 2022, toen de gemiddelde prijsstijgingen 3,3% bedroegen.

Deze prijsstijging kan verklaard worden door de daling van de rentevoeten die eind 2023 begon. Dit leidde tot een herstel van de koopkracht en was bijgevolg een impuls voor de vraag aan het begin van het jaar. Na een piek van 3,9% in januari 2024, na twee jaar van sterke stijgingen, begonnen de rentevoeten te dalen om zich in het vorige kwartaal te stabiliseren rond 3,4%.

De prijsstijging in dit laatste kwartaal is ook toe te schrijven aan seizoensinvloeden; de lente is traditioneel een levendige periode voor de vastgoedmarkt. Met een stijging van 1,3% is de stijging iets hoger dan in hetzelfde kwartaal van 2023. Het is echter nog steeds onder het niveau van 2020, 2021 en 2022. Toen zag het tweede kwartaal stijgingen van respectievelijk 1,8%, 1,5% en 1,6%.

De prijzen stegen dit kwartaal het meest in Wallonië, met +1,6%, terwijl de groei iets gematigder was in Vlaanderen (+1,1%). De Brusselse markt herpakt zich ook (+1,4%), na lange tijd achter te zijn gebleven in vergelijking met de andere twee gewesten. In Brussel zijn het vooral de huizen, waarvan de prijzen in 2023 licht waren gedaald, die de markt omhoog stuwen. Ze noteren een stijging van +2,1% dit kwartaal, tegenover +0,9% voor appartementen.

De Waalse provincies, waar de prijzen over het algemeen betaalbaarder zijn, kenden grotere stijgingen. Waals-Brabant registreerde, ondanks zijn hoge prijs per vierkante meter, de grootste stijging, met +2,1% in het tweede kwartaal, tegenover +0,9% in het vorige kwartaal. De iets gematigdere stijging in het Vlaams Gewest lijkt vooral te worden gedreven door Oost-Vlaanderen. Deze provincie noteerde dit kwartaal een lichte daling van -0,4%, vergeleken met een stijging van +0,9% in het eerste kwartaal.

In Wallonië, op stedelijk niveau, noteerde de stad Charleroi de sterkste stijging van de gemiddelde prijzen in het laatste kwartaal, met +2,1%. De steden Luik en Namen lieten daarentegen een lichte daling zien, met respectievelijk -0,3% en -0,4%.

In Vlaanderen registreerde Mechelen de grootste stijging, met +2,1%.

De enige stad met een prijsdaling was Gent, met een daling van -2,1%.

Daling van de koopkracht in juni 2024: -1 m²

In afwachting van de recente verlaging van de belangrijkste rentevoeten door de ECB zijn de rentevoeten sinds eind december 2023 beginnen dalen. Dit leidde aanvankelijk tot een stijging van de koopkracht van huishoudens met gemiddeld +3 m² tussen december 2023 en april 2024. In het tweede kwartaal hield de stijging van de koopkracht echter niet aan. De koopkracht stabiliseerde en daalde zelfs licht in juni (-1 m²). “Deze situatie kan worden verklaard door het feit dat de daling van de rentevoeten aan het begin van het jaar zich niet doorzette in het tweede kwartaal, hoewel de stijging van de prijzen aanhield”, zegt Jonathan Frisch, econoom bij Immoweb.

Methodologie

De vastgoedkoopkracht verwijst naar het aantal vierkante meter dat een Belgisch huishouden (2 gehuwde personen of wettelijk samenwonenden) met een mediaan inkomen kan verwerven door een vastgoedlening aan te gaan. De berekening is gebaseerd op de veronderstelling dat een persoonlijke inbreng van 10% van de waarde van het eigendom en transactiekosten (registratierechten, notariskosten) uit eigen middelen moeten en worden betaald. De schuldcapaciteit is berekend op basis van een woonlast van 35% van het netto belastbaar inkomen na belasting (Statbel 2021**) over een looptijd van 20 jaar bij een gemiddelde leenrente volgens Immotheker Finotheker (Quotiënt 81-100). De vastgoedkoopkracht wordt berekend aan de hand van de marktprijzen voor vastgoed van Immoweb op 1 juli 2024.

Voor eerdere periodes werden de berekeningen gemaakt op basis van de rentetarieven van de Europese Centrale Bank voor leningen voor de aankoop van een woning (zuivere nieuwe leningen) in België.

De Immoweb Prijsmeter biedt een objectief startpunt om de markttendens te begrijpen, te anticiperen op ontwikkelingen en weloverwogen beslissingen te nemen. De Prijsmeter wordt driemaandelijks bijgewerkt op basis van de meest recente gegevens die de afgelopen maanden verzameld werden. Hij geeft dus zo goed mogelijk de werkelijke tendens op de vastgoedmarkt weer.